Kako kupiti apartmanski kompleks

Kupnja stambenog naselja dug je, ponekad složen postupak. Važno vam je pronaći apartmansko naselje za koje mislite da ima potencijal za zarađivanje. Ako je potrebno, usko surađujte s agentom za prodaju nekretnina kako biste pronašli nekretnine, a s knjigovođom analizirajte financijski potencijal stambenog naselja. Da biste se prijavili za kredit, prikupite potrebne informacije i obratite se nekoliko zajmodavcima. Također, dobra je ideja konzultirati se s odvjetnikom za nekretnine koji će vam pomoći u procesu.

Koraci

Dio jedan od 4: Pronalaženje apartmanskog kompleksa

1. jedan Odaberite koju vrstu kompleksa želite kupiti. Možda biste željeli kupiti apartmansko naselje koje se sastoji samo od stambenih zgrada. Međutim, trebali biste razmotriti i kupnju kompleksa 'mješovite namjene'. Ova vrsta kompleksa također sadrži komercijalne nekretnine koje možete iznajmiti.
   • Kompleks koji trenutno nije mješovite namjene mogao bi se prenamijeniti. Međutim, zoniranje to mora dopustiti.
   • Također razmislite o pogodnostima koje želite da ima vaše apartmansko naselje. Na primjer, može imati teretanu, bazen ili zajedničke prostore za obavljanje privatnih funkcija.
2. 2 Razmislite o angažiranju agenta za prodaju nekretnina. Morat ćete kupiti kompleks na području koje ne propada, a agent vam može pomoći da identificirate ta područja. Razgovarajte s ostalim vlasnicima stambenih naselja o tome jesu li surađivali s agentom i bi li ih preporučili.
   • U idealnom slučaju, trebali biste ići s nekim tko stalno radi kao agent. Suradnik možda ne poznaje tržište iznutra i izvana.
   • Naravno, apartmane možete istraživati ​​sami. Provjerite putem interneta, razgovarajte s drugim investitorima i vozite se po kvartima. Međutim, agent s iskustvom u apartmanskim naseljima može vam uštedjeti vrijeme.
3. 3 Posjetite apartmanska naselja. Uvijek osobno posjetite kompleks prije nego što se odlučite za kupnju. Trebali biste prošetati svim zgradama kompleksa i pogledati sva zajednička područja. Pravite bilješke i postavljajte pitanja. Kupnja stambenog naselja velika je investicija i ne biste trebali ići naprijed ako se ne osjećate ugodno u stanju zgrada.
   • Ne hodajte samo kroz jednu zgradu na kompleksu. Ako to učinite, možete pretpostaviti da su i ostale zgrade u jednakom stanju. Budite skeptični ako se prodavačev agent opire pokazujući vam sve zgrade u kompleksu.
   • Ne zaboravite posjetiti navečer kako biste mogli provjeriti sigurnosne značajke u apartmanskom naselju. Šetnice bi trebale biti dobro osvijetljene, vrata pravilno zaključana i nitko ne bi smio lutati po prostorijama.
4. 4 Razgovarajte sa trenutnim vlasnikom. Mnogo vrijednih informacija možete dobiti sastankom s trenutnim vlasnikom apartmanskog naselja. Budite spremni postaviti relevantna pitanja. Primjerice, pitajte o sljedećem:
   • Koliko se jedinica iznajmljuje? Bit će lakše financirati apartmansko naselje koje se iznajmljuje.
   • Koliko dugo su stanari tamo? Kompleks s dugoročnim stanarima može biti stabilniji.
   • Zašto vlasnik prodaje? Umirovljenje ili zamjena ulaganja legitimni su razlozi. Međutim, vlasnik koji prodaje jer gubi novac je crvena zastava. Imajte na umu da razlog zašto vlasnik prodaje može biti povjerljiv.
5. 5 Zatražite informacije o trenutnim stanarima. Morali biste znati detalje o njihovom najmu. Zatražite 'najam', koji bi trebao sadržavati sljedeće podatke:
   • Popis stanara i njihovih jedinica.
   • Dimenzije svake jedinice.
   • Uvjeti najma.
   • Iznos zakupnine i pologa.
   • Broj spavaćih soba i kupaonica u svakoj jedinici.
   Oglas

Dio 2 od 4: Analiziranje profitabilnosti

1. jedan Procijenite koliko možete naplatiti u najmu. Ne biste trebali kupiti apartmansko naselje, osim ako si to možete priuštiti. Analizirajte je li trenutni iznajmljivač unajmio jedinice prejeftino ili je najam u skladu s tržišnom stopom.
   • Pronađite usporedive apartmane na mreži. Pogledajte za koliko oglašavaju svoje jedinice. Posjetite sjajni resurs koji vam može pomoći da saznate cijene najma u blizini https://padmapper.com/ .
   • Također možete pitati različite tvrtke za upravljanje nekretninama koja je tržišna stopa u vašem području.
   • Ako kompleks ima komercijalni prostor, tada vam agent za nekretnine također može pomoći da shvatite koliko trebate naplatiti.
2. 2 Procijenite svoje troškove. Stambeni kompleksi trebaju stalno održavanje, pa morate analizirati troškove održavanja. Dobijte račun dobiti i gubitka od trenutnog vlasnika. Međutim, ne vjerujte mu 100%. Vlasnik bi mogao izmamiti neke brojeve kako bi apartmanski kompleks učinio atraktivnijim. Još jednom provjerite podatke o troškovima:
   • Doznajte porezne podatke kompleksa od županijskog procjenitelja.
   • Procijenite troškove upravljanja imovinom kontaktiranjem tvrtke za upravljanje nekretninama. Pitajte koliko naplaćuju. Njihova se naknada obično temelji na postotku očekivane najamnine.
   • Izračunajte količinu potrebnog održavanja. Ako nikada prije niste vodili apartmansko naselje, razgovarajte sa trenutnim vlasnikom. Pitajte koliko godišnje potroše na popravak svake jedinice ili terena. Idealno bi bilo da želite potrošiti oko 40 posto novca koji uzimate na operativne troškove.
3. 3 Pokreni brojeve. Zajmodavci vam neće dati novac za kupnju stambenog naselja, osim ako ne pokažete da će to biti isplativo. Blisko surađujte s knjigovođom kako biste umanjili brojeve i stvorili potrebne financijske dokumente kako biste prikazali zajmodavca. Računovođu možete pronaći kontaktiranjem društva javnih računovođa vaše države.
   • Izračunajte svoj neto poslovni prihod, što je vaš bruto prihod umanjen za troškove.
   • Izradite analizu novčanog toka. Pokažite koliko se novac koji primate uspoređuje s iznosom koji ćete potrošiti. Kada započinjete s radom ili u razdobljima kada je tržište najma loše, možda nećete imati novčani tok.
   • Imajte na umu da će zajmodavci također voditi vlastite brojeve, kao i procjenitelj koji cijeni kompleks.
   Oglas

Dio 3 od 4: Dobivanje financiranja

1. jedan Provjerite svoje kreditno izvješće. Imate pravo najedno besplatno kreditno izvješćesvake godine. Vaš će zajmodavac pogledati vašu osobnu kreditnu povijest, pa biste je trebali povući i provjeriti ima li pogrešaka.Sporsve što nije u redu.
   • Na primjer, mogu se navesti računi koji nisu vaši ili račun može biti pogrešno naveden kao zadani ili zbirke. Također, kreditno ograničenje može biti pogrešno.
   • Krenite rano. Cijeli postupak osporavanja može potrajati do 60 dana, a vi ćete trebati čisto kreditno izvješće prije nego što se obratite zajmodavcima.
2. 2 Saznajte više o komercijalnim zajmovima. Krediti za komercijalne nekretnine nisu isto što i krediti koje podižete za kupnju vlastitog doma. Općenito, zajmovi mogu biti na 30 godina ili kraći od pet ili sedam. Kamatne stope također mogu biti promjenjive ili fiksne.
   • Ako možete dobiti zajam bez regresa, tada će zgrada osigurati zajam kao zalog. Međutim, zajmovi bez regresa nisu dostupni za sve zajmoprimce, a zgrada obično mora vrijediti najmanje 2,5 milijuna američkih dolara.
   • S regresnim zajmom ostajete osobno odgovorni za zajam. U slučaju zadanog, možete biti tuženi i mogli biste izgubiti osobnu imovinu. Regresni zajmovi su rizičniji, ali to je možda jedina vrsta zajma koji možete dobiti kao novi stanodavac.
   • Za komercijalne zajmove potrebno je i polog oko 30% nabavne cijene.
   • Ako imate problema s komercijalnim zajmom, razmislite o tome da umjesto toga dobijete ugovor o nekretnini. Ugovori o nekretninama zahtijevaju veliko polog, ali za njih je teže dobiti odobrenje. Kapara može biti manja od one koju bi banka tražila, ovisno o tome koliko prodavatelj želi.
3. 3 Dajte vlasniku ponudu. Razgovarajte o razumnoj ponudi sa svojim agentom za promet nekretninama koja ovisi o stanju na lokalnom tržištu. Ako je tržište vruće, možda ćete trebati platiti traženu cijenu - ili čak i više.
   • Bez obzira koliko je tržište vruće, inzistirajte na 90-dnevnom roku escrow-a. Trebat će vam najmanje 60 dana za inspekciju. To će vam ostaviti 30 dana da pregledate dokumente prije zatvaranja.
   • Ako koristite zajmodavca, pitajte ih koliko dugo trebaju za obradu vašeg zajma. Ovisno o zajmodavcu, možda ćete trebati tražiti od vlasnika više vremena da sve skupi.
4. 4 Neka se pregleda zgrada. Angažirajte inspektora s iskustvom u komercijalnim nekretninama što je prije moguće u slučaju da kasnije dođe do komplikacija ili kašnjenja. Pronađite inspektora dobivanjem uputnice od agenta za nekretnine ili razgovora s drugim vlasnikom stambenog naselja.
   • Prije vremena provjerite što će se pregledati. Pitajte trebate li unajmiti specijalnog inspektora koji će pregledati bazen ili tenisko igralište.
   • Ako inspektor pronađe probleme, zatražite od prodavatelja kredit koji će smanjiti iznos koji plaćate. Naizmjenično, prodavatelj može izvršiti popravak prije zatvaranja.
5. 5 Prikupite potrebne podatke za zahtjev za kredit. Zajmodavcu morate dati informacije o stambenom kompleksu kad se prijavite, pa prije prikupljanja kredita prikupite sljedeće:
   • slike apartmanskog naselja
   • tlocrti
   • karta okolice
   • opis imovine (npr. broj jedinica, godina izgradnje itd.)
   • očekivane nadogradnje
   • informacije o najmu
   • nabavna cijena
   • imena agenata za nekretnine, odvjetnika i vlasničkih društava koja su uključena u transakciju
6. 6 Prijavite svoj kredit. Pristupite više zajmodavcima kako biste mogli usporediti njihove ponude. Zatražite zahtjev i pošaljite ga s pratećom dokumentacijom. Ako kreditni službenik treba više informacija, dostavite ih što je prije moguće.
7. 7 Usporedite zajmove. Nakon što vas odobri, zajmodavac će vam poslati pismo namjere ili termin. Pažljivo je analizirajte. Navest će iznos koji možete posuditi i ostale uvjete. Odaberite zajam čiji su uvjeti najbolji za vas.
   • Potpišite termin ili pismo namjere zajmodavca kojeg ste odabrali. U ovom trenutku možda ćete trebati uplatiti polog.
   • Zajmodavac bi trebao slijediti punu (i konačnu) obvezu zajma.
   Oglas

Dio 4 od 4: Zatvaranje u apartmanskom naselju

1. jedan Unajmite odvjetnika. Morat ćete potpisati mnogo pravnih dokumenata da biste mogli kupiti apartmansko naselje. Ne pokušavajte sve učiniti sami. Umjesto toga, trebali biste angažirati iskusnog odvjetnika za izradu i pregled svih dokumenata. Odvjetnik može učiniti sljedeće:
   • Napravite, pregovarajte i pregledajte ugovor o kupnji.
   • Tražite kredite od vlasnika kako biste izvršili potrebne popravke.
   • Osigurajte da je naslov jasan.
   • Postavite escrow.
2. 2 Stvorite društvo s ograničenom odgovornošću da biste bili vlasnici stambenog naselja. Ako je netko ozlijeđen u stambenom naselju, mogao bi vas tužiti jer ste bili neoprezni u izdržavanju. Ako izgubite parnicu, ozlijeđena osoba može potražiti vašu osobnu imovinu, poput vlastitog doma. Posjedovanjem kompleksa putem LLC-a vaša je osobna imovina zaštićena.
   • Posjedovanje zgrade kao LLC-a ne štiti vas od svih tužbi. Na primjer, zajmodavac vas može tužiti ako podmirite regresni zajam. Ipak, posjedovanje stambenog kompleksa kao LLC-a pružit će značajnu zaštitu od osobnih ozljeda i drugih tužbi.
   • Osnujte LLCpodnošenjem odgovarajućih dokumenata kod vašeg državnog tajnika i dobivanjem potrebnih dozvola ili licenci. Vaš odvjetnik također vam može pomoći jer to može potrajati.
3. 3 Pregledajte ugovore i otkrivanja. Morat ćete obaviti značajnu skrbnu skrb zajedno sa svojim odvjetnikom da biste zaključili ugovor o nekretnini. Na primjer, trebat ćete učiniti sljedeće:
   • Ispunite odgovarajuću anketu o naslovu. Općenito, plan hipoteke nije dovoljan. Umjesto toga, trebat će vam anketa o naslovu ALTA.
   • Pregledajte sve podatke o svojstvu. Na primjer, vlasnik može otkriti da nešto nije u redu s imovinom koju inspektor nije uhvatio.
   • Pregledajte ugovor o najmu stanara i dokumente kako biste ih dodijelili.
   • Razmotrite utjecaj ograničenja zoniranja na apartmansko naselje. Ako želite kompleks pretvoriti u mješovitu upotrebu, ovo je ključni korak.
   • Pregledajte ugovore o uslugama za apartmansko naselje.
   • Pribavite potrebne dozvole za popravak.
4. 4 Prisustvujte zatvaranju. Vaš bi odvjetnik trebao prisustvovati zatvaranju zajedno s predstavnikom vašeg LLC-a (ako ste ga osnovali). Na kraju biste trebali dobiti razne dokumente, uključujući ugovor o prestanku zahtjeva i dodijeljene najmove i ugovore.
5. 5 Unajmite nekoga da upravlja stambenim kompleksom. Ovisno o veličini kompleksa, možda će biti nepraktično samostalno upravljati imovinom živeći na licu mjesta. Umjesto toga, trebali biste zaposliti tvrtku za upravljanje nekretninama. Oni će upravljati imovinom prikupljanjem najamnine i zakazivanjem popravaka.
   • Provjerite troškove. Općenito, tvrtke za upravljanje imovinom naplaćuju 5-10% od prikupljene najamnine.
   • Razgovarajte s drugim iznajmljivačima da biste dobili preporuke. Alternativno možete provjeriti kod svog lokalnog udruženja stanova.
   • Usporedite tvrtke za upravljanje nekretninama na temelju više od cijene. Također pogledajte usluge koje nude.
   Oglas

Pitanja i odgovori zajednice

traži Dodajte novo pitanje

• Pitanje Za stambene kuće koje tvore veliki kompleks koji je gotovo jednako velik kao i zatvorena zajednica, je li moguće kupiti samo njihov podskup kako bi se smanjili rizici?Carla toebe
  Posrednik za promet nekretninama Carla Toebe licencirani je posrednik za promet nekretninama u Richlandu u državi Washington. Aktivna je posrednica u prometu nekretninama od 2005. godine, a agenciju za nekretnine CT Realty LLC osnovala je 2013. Diplomirala je na Washingtonskom državnom sveučilištu, diplomiravši iz područja poslovne administracije i upravljačkih informacijskih sustava.Carla toebeOdgovor stručnjaka za posrednike u prometu nekretninama Sva su svojstva potencijalno pogodna, međutim, ako se sve nalazi na jednoj parceli ili na više parcela koje se preklapaju, to bi zakompliciralo jer bi postojala potreba za podjelom tog dijela u kojem se nalaze nekretnine. Morali biste znati postoji li u zapisniku nešto zabilježeno što to ne bi dopuštalo i hoće li to grad dopustiti ili ne. Brojne su vladine agencije koje bi trebale potpisati i odobriti takvu podjelu. Ako se svaka nalazi na svojoj parceli u cjelini i ne dijeli se s bilo kojom drugom parcelom unutar zajednice, a protiv nje ne postoje nikakva ograničenja, tada bi s prodavateljem vjerojatno bio predmet pregovora o kupnji pododjeljka zajednice. Mnogi su kompleksi pretvoreni u stanove koji su u zasebnom vlasništvu, pa je moguće ako za to ne postoje ograničenja, a prodavač je voljan prodati dio kompleksa. Nije jednostavan postupak ako sve već nije odobreno i na mjestu, a prodavač dijelove prodaje zasebno. Bit će novih zakonskih opisa za odvojene dijelove, a možda i novih adresa, a možda će biti potrebe za ponovnim ožičenjem komunalnih usluga i razmatranjem vode / kanalizacije. Također će vam trebati odobrenje za zoniranje ako se namijenjeni kupljeni dio razlikuje od trenutne upotrebe.
• Pitanje Imam 1 1/2 hektara u blizini državnog sveučilišta na kojem želim graditi stanove. Kako mogu pronaći investitora? Ako ste vlasnik zemljišta, prijedlog je malo lakši. Pozovite renomirane dobavljače koji će vam dati cjene troškova zgrade. Dodajte dodatna sredstva za pokrivanje neočekivanih troškova tijekom cijelog procesa gradnje. Također će vam trebati kapital za održavanje zgrade dok tražite stanare koji će živjeti u njoj. Pakirat ćete troškove i prodati% vlasništva kvalificiranim investitorima. Morat ćete prodati investitore na vrijednost jer se nema što gledati. Imate samo zemlju i ideju. Možete pokušati pomiješati financiranje s bankovnim zajmovima ako je vaš kredit u pravu. Ako vam daje više kože u igri koju investitori stvarno žele.

Postavite pitanje Preostalo je 200 znakova. Uključite svoju e-adresu da biste dobili poruku kada odgovorite na ovo pitanje. podnijeti
Oglas